Tussen de Havendijk en het Spuikanaal wordt de laatste fase van het woningbouwplan ‘Houthaven’ ontwikkeld. Deze laatste fase bestaat uit 65 laagbouw eengezinswoningen (fase 1, 60 eengezinswoningen, is reeds opgeleverd en bewoond).
Ten behoeve van fase 2 moet een ruimtelijke procedure worden doorlopen. Het ontwerp bestemmingsplan is in concept gereed. Alvorens de gemeente Schiedam dit in procedure zal brengen, wenst AM de omgeving te informeren.
Op de voorgaande pagina is binnen de rode contour het plangebied aangegeven. Voor specifiek deze locatie is een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke procedure de inpassing van het plan in samenhang met de bestaande bedrijfsactiviteiten die in de invloedsfeer van het geluid liggen. AM wenst, in overleg met gemeente Schiedam, u, omwonenden en bedrijven in de omgeving, actief en volledig te informeren.
De locatie is op dit moment braakliggend. In de locatie ligt een dijk met een daarop een bomenrij en bomen (nabij de bestaande bebouwing ter hoogte van de Stadhouderskade en Willem de Zwijgerlaan). De locatie ligt ingesloten tussen de Havendijk, Spuikanaal en de Willem de Zwijgerlaan. De locatie vormt de laatste fase van het project ‘Houthaven’.
Op basis van het beeldkwaliteitsplan “Houthavens II Schiedam - Kwaliteitskader” d.d. november 2018 zijn de concept verkaveling en het woonprogramma nader uitgewerkt. In deze verkaveling is rekening gehouden met alle omgevingsfactoren, waaronder het geluid van de bedrijven in de haven, maar ook de dijk. In onderstaande weergave is de verkaveling in de locatie ingepast. De grijze blokken duiden de woonblokken aan. Tezamen bestaan deze woonblokken uit 65 vrije sector koopeengezinswoningen met tuinen. Het woonhof wordt extra natuurrijk ingericht.
Rechts ziet u de concept verkaveling vergroot. Binnen het plangebied is parkeren voorzien en de ontsluiting van de 65 nieuwe woningen is direct op het punt Havendijk/Willen de Zwijgerlaan/Westfrankelandsedijk.
De VON-prijs van de woningen is nog nader te bepalen. Dit hangt samen met de nog te doorlopen vergunningsprocedure en het moment van start bouw. Dit beïnvloedt de hoogte van de bouwkosten.
Het vergunningsproces bestaat uit twee procedures:
3.1. Bestemmingsplan
De bestemmingsplanprocedure gaat over de “grond”. Op dit moment heeft de locatie de bestemming ‘Groen-1’. Om hier woningbouw mogelijk te maken, moet een bestemmingswijzigingproces worden doorlopen. Tot de bestemmingsplandocumenten hoort een zogenaamde ‘Verbeelding’. Daarop staat weergegeven (“verbeeld”) hoe de toekomstige situatie er qua bestemming (‘Wonen’) uit zal zien. Ook is vastgelegd hoeveel woningen er in een bouwvlak maximaal zijn toegestaan en welke nok- en goothoogte deze woningen mogen hebben. De concept verkaveling vormt de basis voor het bestemmingsplan. Deze verbeelding ligt gedurende de ter inzage periode ook ter inzage bij de gemeente Alphen aan den Rijn.
3.1.1. Onderzoeken bestemmingsplan
Met het bestemmingsplan wordt de geschiktheid van de locatie aangetoond voor de gewenste bestemming ‘Wonen’. Om dat aan te tonen zijn verschillende onderzoeken gedaan. Uit die onderzoek blijkt de geschiktheid of staan adviezen die uitgevoerd moeten worden om de locatie geschikt te maken. De onderzoeken die bij het bestemmingsplan zijn gedaan zijn, onder andere:
Alle onderzoeken en uitkomsten zijn verwerkt in het bestemmingsplan.
Haven, geluid en bedrijfsactiviteiten
Voor het plangebied is een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke procedure de inpassing van het plan in samenhang met de bestaande bedrijfsactiviteiten die in de invloedsfeer van het geluid liggen. De afgelopen periode hebben wij samen met gemeente Schiedam een toelichting gegeven aan de van invloed zijnde maximaal geluidsproducerende bedrijven (tot en met milieucategorie 5.2). Dat wat besproken is, is in deze brief verwerkt, zodat u allen volledig op de hoogte bent. De maximaal geluidsproducerende bedrijven hebben hogere milieucategoriën, waarbinnen bedrijfsactiviteiten met lagere milieucategoriën automatisch zijn inbegrepen in de hoogste cumulatieve geluidbelasting en die daarmee onderdeel van de toetsing zullen zijn.
De locatie valt conform de opgave van DCMR in de geluidzone Schiedam-Zuid, Havens-Noordwest en Waal-Eemhaven.
Het bestemmingsplan ‘Havens” van de omliggende bedrijven blijft ongewijzigd. Ons plan “heeft zich hier op aan te passen”. Onderstaand wordt dit nader toegelicht.
Er is rekening gehouden met alle geluidsfactoren van de havenbedrijven, waaronder de geluidsruimteregeling, milieucategorieën en scheepvaartlawaai. De zeehavennorm is niet van toepassing.
Ondanks dat nestgeluid geen onderdeel is van de toetsing, kiezen wij er wel voor de nieuwe woningen hierop al te isoleren. De beoogde woningen worden aangepast op al het (huidig en toekomstig) geluid. Daarmee wordt voldaan aan het maximum, teneinde een goed leef- en woonklimaat mogelijk te maken.
Er is dus rekening gehouden met de maximale geluidbelasting van de haven, maar ook het wegverkeerslawaai. De gevels van de woningen met een geluidbelasting van meer dan 55 dB(A) etmaalwaarde moeten worden uitgevoerd met een dove en/of afgeschermde gevel. Dit komt tot uiting in het ontwerp. Onderstaand is dat nader toegelicht.
De belangrijkste vereiste voor ons plan is dat de bedrijfsactiviteiten in de haven vanzelfsprekend geen hinder zullen ondervinden van het nieuwe plan. Ook niet in de toekomst. Dat doen we door in de verkoopuitingen het stoere karakter van de nabije haven te benadrukken. In de verkoopuitingen zullen we ook benoemen dat de woning vanzelfsprekend voldoet, maar dat op een zomerse dag in de tuin er afhankelijk van de oriëntatie van de tuin en de windrichting meer geluid vanuit de haven ervaren kan worden. Ook moedigen wij geïnteresseerden aan meerdere malen naar de locatie te gaan, omdat op verschillende momenten een andere geluidbelasting ervaren kan worden. Kopers weten dus waar voor ze kiezen. Maar een woning kan in de toekomst verkocht worden. Daarom wordt in de ontwerpuitwerking van de eengezinswoningen rekening gehouden met:
Dergelijke zaken worden op basis van een instandhoudingsverplichting notarieel vastgelegd, waarmee het ook wordt doorgelegd naar een volgende eigenaar van de woning. Omdat de verplichtingen ten gevolge van het geluid ook in het bestemmingsplan worden vastgelegd, kan om die reden een eigenaar (en opvolgende eigenaren) van een woning een dove gevel niet van te openen ramen voorzien.
AM is een gebiedsontwikkelaar die zichzelf onderscheidt als Stad- en gebiedmaker. Een stad maken is meer dan stenen stapelen. Wij zijn gewend om in gebieden woningen te realiseren, waarbij de bestaande omgevingsfactoren van invloed zijn op de woningen. Daar hebben wij de woningen op aan te passen in plaats van dat wij de omgeving denken aan te kunnen passen. Wij schikken ons dus met het woonproduct aan dat wat er is. Op die wijze kan iedereen naast en met elkaar wonen, werken en leven.
3.1.2. Processtappen bestemmingsplanwijziging
Het wijzigen van een bestemming is een zorgvuldig proces, waardoor dit circa negen maanden duurt. De processtappen voor Houthaven zijn als volgt:
Het bovenstaande is een prognose. Als er onverhoopt zienswijzen komen die tot een rigoureuze planwijziging leiden dan kan de bovenstaande procedure uitlopen.
Nadat het bestemmingsplanproces positief is doorlopen gaat het omgevingsvergunningsproces van start. Onderstaand wordt dit nader toegelicht.
3.2. Omgevingsvergunningsprocedure
Daar waar de bestemmingsplanprocedure over de “grond” gaat, gaat de omgevingsvergunnings-procedure over de “stenen”, de “bouwvergunning”. Dus hoe gaat de bebouwing er uit zien en voldoet dat constructief en aan de eisen van Welstand. Met het nieuwe bestemmingsplan worden aantallen woningen, nok- en goothoogtes, bebouwingsdieptes en een indicatie van het beeld al vastgelegd. De omgevingsvergunning moet dus o.a. daaraan voldoen en kan pas worden afgegeven nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is.
3.2.1. Processtappen omgevingsvergunning
Tijdens het doorlopen van het bestemmingsplanproces wordt de omgevingsvergunning al voorbereid. Dit uit zich in de onderstaande processtappen.
Het bovenstaande is afhankelijk van de bestemmingsplanprocedure en een prognose. Als er onverhoopt zienswijzen komen die tot een rigoureuze planwijziging leiden dan kan de bovenstaande procedure uitlopen.
3.2.2. Schetsontwerp
Omdat een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke procedure de inpassing van het plan in samenhang met de bestaande bedrijfsactiviteiten die in de invloedsfeer van het geluid liggen is, hebben wij op voorhand een ontwerpstudie gedaan. Daarbij is getoetst of de woningen kunnen voldoen aan de eisen die gesteld worden volgend uit het akoestisch onderzoek. Een voordeur mag bijvoorbeeld niet direct op de geluidbelasting uitkomen, verblijfsruimtes ((slaap)kamers) mogen niet aan de geluidzijde en aan de geluidzijde moet de gevel als dove gevel worden uitgevoerd, wat inhoudt dat er geen te openen ramen in mogen. Deze ontwerpaspecten leiden tot een maatwerk ontwerp, waarbij aan de buitenzijde de woningen er als “normaal” uitzien, maar waarbij aan de binnenzijde verrassende indelingen het resultaat zijn. Dit alles draagt bij tot een goed woon- en leefklimaat.
Onderstaand bieden wij u een doorkijkje in dit schetsontwerp. Dit wordt dit najaar verder uitgewerkt.
Impressie één van de gevels
(het plan krijgt meerdere gevelbeelden, ook komt er een woonblok met platte daken en een special in de stijl van een voormalige houtloods)
Impressie plattegronden
Wilt u op de hoogte blijven van het ontwerp en de verkoop van het plan? Meldt u dan aan als geïnteresseerde.
Ondanks dat de bouw, mits geen bezwaar, pas eind 2022 van start gaat, zullen er zo nu en dan al voorbereidende werkzaamheden op de locatie zijn. Dit kunnen bijvoorbeeld grondmetingen zijn. Als u vragen heeft over deze voorbereidende werkzaamheden of als er iets op de locatie gebeurt waarover u vragen heeft, dan vernemen wij dat graag van u.
Al duurt het nog een tijdje voordat er daadwerkelijk gebouwd gaat worden, denkt AM in de voorbereiding vanzelfsprekend al aan uw belang. Van de bouwwerkzaamheden kunnen omwonenden overlast ondervinden, maar met de onderstaande stappen kan de overlast zoveel als mogelijk beperkt worden. We komen hier zeker nogmaals bij u op terug, maar informeren u op voorhand al hiermee omdat wij ons kunnen voorstellen dat dit ook nu al vragen zijn die u mogelijk bezig houden.
5.1. Funderingsadvies
Om te kunnen bepalen welk type heiwerk (hei- of boorpalen) moet worden toegepast, worden voorafgaand sonderingen gezet. Het funderingsadvies wordt vervolgens door de constructeur bepaald. AM verzoekt de constructeur hierbij rekening te houden met de omliggende bestaande objecten. Uit het advies zal vervolgens blijken welke palen toegepast worden. Dit wordt ook ingediend bij de omgevingsvergunning. Tijdens de heiwerkzaamheden (op basis van hei- of boorpalen) zullen indien nodig trillingsmeters op de extra gevoelige omliggende bestaande objecten geplaatst worden. Omdat nu al bekend is dat de locatie zettingsgevoelig is en omdat het zuidelijk deel van het plangebied als verdacht gebied voor ontplofbare oorlogsresten is aangemerkt, is de kans zeer aannemelijk dat we trillingsarm zullen heien. De komende periode wordt ook het onderzoek naar ontplofbare oorlogsresten uitgevoerd.
5.2. Vooropname
Voorafgaand aan de werkzaamheden worden omliggende bestaande bebouwing opgenomen. Dit wordt niet bij alle bebouwing gedaan, maar alleen bij die bebouwing die in een bepaalde eventuele (afhankelijk van het nog te kiezen heisysteem) trillingscirkel liggen. Deze opname wordt kort voorafgaand aan de start van de bouw gedaan in overleg met de gebouweigenaren. Tijdens deze vooropname wordt de omliggende bebouwing van buiten en binnen geïnspecteerd op reeds aanwezige schade. Dit wordt vastgelegd in een rapport. Als er gekozen wordt voor trillingsarm heien zal de omliggende bebouwing niet worden opgenomen.
5.3. Schade tijdens de bouw
Bent u ondanks bovenstaande voorzorgsmaatregelen van mening dat er ten gevolge van de bouwwerkzaamheden schade aan uw woning is ontstaan, dan kunt u daarvan tijdens de bouw melding doen. De contactgegevens maken wij u ter zijner tijd bekend. Er zal dan op basis van het rapport van de vooropname beoordeeld worden of de schade er al zat of dat dit nieuw is ontstaan. Afhankelijk van de schade wordt dan een passende oplossing geboden.
5.4. Route bouwverkeer
Tussen gemeente Schiedam en AM wordt afgesproken hoe de ontsluiting van het bouwverkeer moet zijn en dat rondom de bouwlocatie wegen niet afgesloten mogen worden. Rondom het plangebied worden bouwhekken geplaatst.
De bouwplaatsinrichting en de route van het bouwverkeer worden van te voren ter goedkeuring voorgelegd aan gemeente Schiedam. Zonder dit akkoord mag er niet gestart worden.
5.5. Mogelijk overlast
Al doet AM er alles aan om de overlast te reduceren, is het helaas niet mogelijk om te voorkomen dat u wellicht overlast ondervindt. Dit kan bijvoorbeeld tijdens de bouwwerkzaamheden zijn of vanwege bouwverkeer.
Als er gebouwd wordt tijdens de zomerperiode kunt u wellicht ook soms een bouwradio horen, inclusief luid meezingende bouwmedewerkers. Natuurlijk zit ook aan het volume van de bouwradio een grens (en aan de zangkwaliteiten van de bouwmedewerkers), maar het is daarentegen vaak wel bevorderlijk voor de werksnelheid, dus des te sneller is de eventuele overlast verholpen. Ondervindt u tijdens de bouw onacceptabele overlast, dan kunt u dit melden bij een contactpersoon van de aannemer. Kort voorafgaand aan de start van de bouw informeren wij u met de gegevens van het contactpersoon.
5.6. Contactpersoon
Gedurende de ontwikkeling en het vergunningstraject is Esther Olsthoorn van AM de contactpersoon. Esther is bij voorkeur bereikbaar per mail via esther.olsthoorn@am.nl. Is er sprake van spoed dan kunt u bellen naar 06-34505002.
Tijdens de bouw zal er een contactpersoon van de aannemer kenbaar worden gemaakt. Omdat de aannemer nog niet definitief is, is er nog geen contactpersoon bekend. Als er tijdens de bouw alsnog iets niet naar uw tevredenheid wordt opgepakt door het contactpersoon van de aannemer, dan kunt u dit melden bij mij.
Over de tussentijdse procedurestappen informeert AM u verder niet. Dit kunt u volgen via de publicaties van gemeente Schiedam.
Voorafgaand aan de start bouw wordt u nader geïnformeerd over het bouwproces, planning en contactpersoon.
Heeft u aanvullende vragen of behoefte aan een persoonlijk gesprek? Neemt u dan contact op met de projectontwikkelaar van Houthaven, mevrouw E. Olsthoorn via esther.olsthoorn@am.nl of 06- 34505002.